Annecy, souvent surnommée la « Venise des Alpes », séduit les acheteurs par ses paysages entre lac et montagnes. Le marché immobilier y est très dynamique, avec une forte demande pour les appartements. Avant de se lancer dans l’achat d’un appartement à vendre à Annecy, mieux vaut connaître les atouts des différents quartiers. Certains secteurs sont réputés pour leur charme, leur proximité avec le lac, leurs équipements ou encore leur potentiel d’évolution.
L’analyse du marché immobilier d’Annecy en 2025
Le marché immobilier à Annecy reste dynamique, avec une demande soutenue et des prix parmi les plus élevés de la région. En 2025, le prix médian au mètre carré pour un appartement se situe autour de 5 500 à 6 200 €/m², avec des variations notables selon les quartiers.
Les biens les mieux situés, notamment ceux avec vue sur le lac ou proches du centre historique, atteignent les prix les plus hauts. Dans le neuf, les tarifs peuvent encore grimper, alors que les secteurs périphériques affichent des niveaux plus accessibles.
On constate toutefois un léger ralentissement dans la progression des prix. Les hausses sont moins marquées qu’au cours des dernières années, ce qui ouvre la voie à davantage de négociations lors des transactions.
Le Vieil Annecy : un cadre historique très recherché
Cœur médiéval de la ville, le Vieil Annecy séduit par ses ruelles pavées, ses canaux et ses façades colorées. C’est l’un des quartiers les plus prisés pour acheter un appartement, notamment par les acquéreurs à la recherche d’authenticité et de patrimoine.
Des immeubles anciens de grand caractère
La rue Sainte-Claire illustre bien l’attractivité du secteur. Ses immeubles classés des XVIᵉ et XVIIᵉ siècles abritent des appartements de charme, souvent rénovés avec soin. Les prix au mètre carré de la rue Sainte-Claire comptent parmi les plus élevés d’Annecy, pouvant dépasser 7 000 € pour les biens de qualité.
Une vue rare et très convoitée
Les appartements donnant sur le Palais de l’Île, le long du Thiou, figurent parmi les plus exclusifs du marché. Leur rareté et leur emplacement expliquent des prix très élevés, qui peuvent dépasser les 10 000 €/m² pour les biens les plus prestigieux.
Autour du château d’Annecy
Le secteur voisin du château attire également les acheteurs. Dans les rues adjacentes, comme la rue du Château ou la rue Perrière, les appartements bénéficient d’un cadre prestigieux à deux pas du monument emblématique. Les prix oscillent généralement entre 6 000 et 8 000 €/m² selon l’état du bien et la vue.
Rénovation et contraintes patrimoniales
Investir dans le Vieil Annecy suppose souvent des travaux. La préservation du patrimoine impose des règles strictes en matière d’urbanisme et de rénovation. Cela peut impliquer un coût supplémentaire, mais garantit aussi une valorisation à long terme.
Les Marquisats : un quartier recherché entre lac et modernité
Situé sur les rives du lac, le quartier des Marquisats attire de plus en plus d’acheteurs. Il combine un cadre naturel, un accès rapide au centre-ville et la proximité immédiate des activités nautiques.
Des résidences modernes avec vue
Les programmes récents y proposent des appartements contemporains aux prestations haut de gamme : larges terrasses, matériaux de qualité, domotique… Les biens ayant une vue dégagée sur le lac sont très recherchés. Les prix peuvent dépasser 10 000 €/m² pour les plus beaux appartements, notamment ceux en étage élevé et bien orientés.
L’attrait des terrasses
Un appartement récent avec terrasse dans ce secteur se négocie généralement entre 7 000 et 9 000 €/m², selon la taille de l’espace extérieur et la qualité de la vue. Pour les biens d’exception avec panorama sur le lac, les prix peuvent grimper jusqu’à 12 000 €/m².
Les projets neufs aux Marquisats
Le quartier accueille aussi plusieurs programmes immobiliers neufs, combinant architecture contemporaine et hautes performances énergétiques. Les prix de vente sur plan oscillent le plus souvent entre 6 500 et 8 500 €/m², avec des écarts selon l’emplacement et les prestations proposées.
Annecy-le-Vieux : un secteur familial et recherché
Depuis son rattachement à Annecy en 2017, Annecy-le-Vieux séduit par son atmosphère résidentielle et ses nombreux équipements scolaires et sportifs. C’est l’un des secteurs préférés des familles, mais aussi des investisseurs, grâce à la diversité de son offre immobilière.
Les maisons individuelles des Barattes
Sur les hauteurs, le quartier des Barattes est réputé pour ses maisons avec jardin, un bien rare sur le marché annécien. Selon la surface et l’état, les prix s’échelonnent entre 600 000 € et 1 million d’euros pour une maison de 120 à 150 m² avec terrain. Ces biens se vendent rapidement lorsqu’ils apparaissent sur le marché.
Le dynamisme autour du campus universitaire
La présence du campus attire une forte demande en location étudiante. Les petites surfaces (studios et T2) proches de l’Université affichent des prix autour de 4 500 à 5 500 €/m². Elles ont un rendement locatif intéressant, ce qui séduit de nombreux investisseurs.
Les résidences près de l’école des Glaisins
Autour de l’école des Glaisins, les appartements familiaux de type T3 ou T4 sont très recherchés. Les prix varient en moyenne entre 4 800 et 6 000 €/m², avec une valorisation supplémentaire pour les logements dotés d’un balcon ou d’une terrasse.
Albigny-Vignières : un secteur en bord de lac très côté
Le quartier Albigny-Vignières bénéficie d’un emplacement exceptionnel, en bordure du lac. Les appartements avec vue directe y atteignent des prix parmi les plus élevés de la commune, dépassant 8 000 €/m² pour les biens les mieux situés. La demande y reste soutenue, malgré des niveaux de prix élevés.
Cran-Gevrier : un secteur en pleine transformation
Depuis son intégration à Annecy en 2017, Cran-Gevrier attire les acheteurs à la recherche de prix plus abordables que dans le centre historique. Bien desservi et doté de nombreux services, ce secteur combine accessibilité et qualité de vie.
Le renouveau du quartier du Vallon
Le Vallon bénéficie d’un vaste projet de réhabilitation urbaine. Cette transformation séduit les investisseurs, qui y voient un fort potentiel de valorisation à moyen terme. Aujourd’hui, les prix se situent autour de 3 500 à 4 000 €/m², avec une tendance haussière attendue dans les prochaines années.
Des programmes neufs à Renoir
Le secteur Renoir accueille plusieurs résidences modernes en construction. Ces logements neufs, conformes aux dernières normes énergétiques, offrent un bon rapport qualité-prix par rapport au centre d’Annecy. Les prix en VEFA oscillent entre 4 200 et 5 000 €/m², ce qui attire aussi bien des investisseurs que des primo-accédants.
Un centre-ville en revalorisation
Le cœur de Cran-Gevrier évolue lui aussi. La rénovation d’immeubles et l’amélioration des espaces publics contribuent à renforcer l’attractivité du quartier. Les prix moyens, autrefois proches de 3 200 €/m², atteignent désormais environ 3 700 €/m², preuve d’un marché en nette progression.
Bien choisir son quartier à Annecy : les critères importants
La proximité du réseau de bus Sibra ou de la gare SNCF influence fortement les prix. Un appartement situé à quelques minutes à pied de ces dessertes peut se vendre 5 à 10 % plus cher qu’un bien équivalent plus éloigné.
Les établissements scolaires
Pour les familles, la carte scolaire est déterminante. Les secteurs dépendant d’écoles et de lycées réputés, comme le lycée Berthollet ou le collège Raoul Blanchard, affichent une demande plus forte et des prix pouvant grimper.
Les quartiers piétons et cyclables
Les zones qui favorisent les mobilités douces gagnent en attractivité. Le centre historique ou les abords du lac en sont de bons exemples : les acquéreurs acceptent de payer plus cher pour bénéficier d’un cadre apaisé et agréable au quotidien.
Espaces verts et cadre de vie
La proximité d’un parc ou d’un espace vert, comme le Pâquier ou les Jardins de l’Europe, est un bel atout. Cette valeur ajoutée peut générer une plus-value sur le prix d’un appartement.
Acheter un appartement à Annecy, c’est avant tout définir ses priorités. Chaque quartier a ses forces : le charme patrimonial du Vieil Annecy, la modernité des Marquisats, l’ambiance familiale d’Annecy-le-Vieux ou encore le potentiel d’investissement de Cran-Gevrier.
